일반인들에게 가장 큰 재산중의 하나인 개인집의 매각과 관련된 세법을 간략히 설명 드리고자 합니다. 양도소득은 크게 두 가지로 나눌 수 있으며, 경우에 따라 세무 처리가 크게 차이납니다. 사업체나 기타 영리목적으로 투자되었던 재산을 매각하는 경우는 매각 액에서 투자액을 감하여 소득이 생기면 세금을 내고, 손실이 생기면 손실 처리하여 세금혜택을 보게 됩니다. 반면에, 개인재산을 매각한 경우 소득이 생기면 과세 대상이 되지만 손실이 생기면 일반적으로 세금혜택을 못 받게됩니다. 예를 들어서 취미로 수집하던 우표들을 구입가격에 비해 많은 이익을 남기고 팔게되는 경우 매도가격에서 구입 가를 제하고 남은 이익금을 세금 보고시 소득으로 보고하게 됩니다. 하지만 구입 가에 비해 헐값으로 매각하여 손실이 나는 경우 세금혜택은 없습니다. 이러한 개인재산의 매각과 관련된 원칙 중 큰 예외의 하나가 개인들이 "주 거주지"로 살던 개인집의 매각과 관련된 세법입니다.
연방 세법 121번 조항에 의해 주어지는 세금면제 혜택은 납세자가 주로 거주하는 개인집의 매
각에 적용이 됩니다. 세금혜택 대상이 되는 "집"으로는 일반 개인집, 거주시설이 있는 보트나
기타 선박, 자동차에 달고 이동할 수 있는 모빌 집, 코압 아파트, 콘도 등입니다. 직장 관계로
주 중에는 시내에 있는 집에 거주하고, 주말에는 교외에 있는 집에서 생활을 하는 경우 실제로
많은 시간을 거주하는 시내에 있는 집이 "주 거주지"가 됩니다. "주 거주지"의 매각에서 생기는
양도소득은 독신으로 세무 보고하는 납세자의 경우 최고 25 만불까지, 그리고 부부공동보고 하
는 납세자의 경우 최고 50 만불까지의 양도소득이 세금 면제혜택을 받게 됩니다.
이러한 세금 면제 혜택을 받자면 집 매각일을 기준하여 지난 5년간 2년 이상 집에 대한 소유권
이 있었어야 되며, 2년 이상 주 거주지로 살았어야 됩니다. 이와 같은 면세 혜택은 받고 나서 2
년이 지나면 또 다시 면세 혜택의 자격이 생기게 됩니다. 또한, 2년의 소유권과 거주기간 조건
을 충족 못시키는 납세자일 경우라도 매각사유가 직장이전이나 건강상태 악화로 인하여 이사하
여야 되는 경우는 실제 소유하며 거주하던 기간에 비례하는 면세 혜택을 받을 수 있습니다.
혹시 독신인 사람이 집을 구입한 후 결혼을 하여 부부가 같이 살다가 팔게 되는 경우 집의 문
서에는 부부중 한사람만의 이름이 있다하여도 부부 공동 세금보고를 하면서 50만불의 세금 면
제를 받 을 수 있습니다. 추가로, 혹시 부부가 같이 살다가 이혼하게 되어 한사람은 집에서 계
속 살게 되고 다른 사람은 이사 나가서 따로 살다가, 여러 해가 지난 후에 매각을 하는 경우도
생길수 있을것 입니다. 이혼 후 집에 남아서 살던 납세자는 당연히 집 매각당시 지난 5년 중 2
년 이상의 소 유권과 2년 이상의 거주 조건이 충족되겠지만, 이사 나간 납세자의 경우 2년 이
상 거주조건이 충족되지 못하는 경우가 생길 수 있습니다. 이러한 경우가 생기게 된것이 이혼
합의서에 의거한 것이면, 이사 나간 사람이 지난 5년 중 2년 이상 거주하여야 하는 조건을 면
제받을 수 있게 되고 25만불의 세금면제 혜택을 볼 수 있습니다. 결국 이혼은 했지만 집을 신
속히 처분하기 힘든 경우 이사 나간 납세자가 집에 남아있던 납세자와 비교하여 세금상 손해
보지 않도록 배려됩니다.
영리 부동산의 처분과 관련하여 양도소득세 납부를 지연시키는 방법으로 "부동산 교환"하는 경
우를 흔히 보게 됩니다. 연방 세법 1031 조항에 의거하여 자산을 맞바꾸는 경우 양도소득 보고
를 안 하고, 훗날로 미루는 것인데, 가끔 이렇게 교환하여 받은 영리 부동산을 개인 집으로 바
꾸어 거주하게 되는 경우, 세법 121 조항 세금면제를 받을수는 있으나 2년 이상의 소유권이 대
신에 최소 5년 이상을 소유하고 있었어야 세금면제를 받 을 수 있게 됩니다.
세법 121 조항은 주 거주지로 사용하던 집에 주어지는 혜택인 관계로 혹시 집을 소유하던 기간
동안 집을 임대를 주었거나 기타 이유로 인하여 주 거주지로 사용하지 않던 기간이 있으면 세
금 면제는 양도소득중 주 거주지로 사용하였던 기간에 해당되는 소득에만 적용할수 있습니다.
예를 들어서 어떤 부부가 집을 10년간 소유하다가 50만불의 양도소득을 보고 매각하는데 첫 6
년간은 임대 주었고 나머지 4년간은 이사들어와 주 거주지로 살던 경우라 하면, 50만불 소득중
주 거주지로 살던 4년에 해당되는 20만불에 해당되는 소득만 세법 121조항 면제 혜택을 보게
됩니다. 결국 50만불 소득중 20만불은 부부에게 주어지는 50만불의 121조항 세금면제를 사용
하고 나머지 30만불은 영리목적으로 투자되었던 재산 매각과 같이 세금처리됩니다.
이와 유사하게 혹시 집을 부분적으로는 사업소로 사용하고 부분적으로는 주 거주지로 사용하다
가 파는 경우 주 거주지로 사용하던 부분에 해당되는 양도 소득만 세법 121 조항 혜택을 받게
됩고, 사업소용도로 사용되던 부분에 해당되는 양도소득은 전체적으로 과세 대상이 됩니
다.
가끔 한인사회에서 보는 경우로서, 세법상 외국인으로 구분되는 사람이 혹시 미국에서 주 거주
지로 살던집을 매각하는 경우가 있을수 있습니다. 예를 들어서 외국에서 유학온 학생으로서 F
비자로 미국에 체류하는 경우 첫 5년간은 미국에 살고 있지만 세법상으로는 미국 비거주자로
관주됩니다. 결과적으로 미국에 거주하고 있지만 미국 세금보고는 비거주 외국인으로서 미국외
부의 타국의 수입은 제외하고, 미국출처의 소득만 비거주 외국인 세금보고서인 1040NR (U.S.
Nonresident Alien Income Tax Return)을 하게 됩니다. 이와 같이 미국에 살고 있으나 세법상
비거주 외국인 대우를 받는 사람이 세법 121 조항 세금면제 혜택을 받을수 있나하는 의문이 생
길것 입니다. 물론 J 비자, G-IV 비자 등 미국에 체류하지만 세무상 비거주자로 인정받는 분들
에게도 해당되는 문제점입니다. 다행히도 121 조항 세금면제 조건만 충족되면 이러한경우에
세금 면제를 받을수 있습니다. 하지만 미국부동산 외국인 투자법 (FIRPTA)에 의한 부동산 매
각시 10% 원천징수 의무는 여전히 준수 되어야 합니다.
혹시 주 거주지로 살던 개인 집을 손실을 보면서 매각하는 경우는 개인재산 처분으로 간주하여
세금공제 혜택이 없습니다. 반면에 별장으로 사용하는 집을 포함하여 개인용으로 소유하는 2
번째 이상의 집들은 세법상 투자자산으로 구분되어 주식투자 세금보고 하듯이 이익이 나면 소
득으로 보고하고 분들이 손실이 나면 투자손실처리가 됩니다. 이러한 세법조항들을 염두에 두
고 미리 계획하게되면 양도소득의 면제 혜택을 최대한 보실 수 있습니다.
|